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出租房报税到底有什么门道?


很多房东朋友们经常抱怨,出租房管起来不仅麻烦,连报税也是一头雾水。今天这篇文章,带你全面了解出租房怎么报税。


如果你有出租房,很可能会熟悉Schedule E表。在这张表中,主要内容是计算每套出租房的租金收入和费用支出。



在收入方面,计算起来其实很简单,主要是每套出租房当年的租金收入。至于费用支出部分,涉及到许多项目和门道。那么,到底有哪些开支可以算作出租房的费用呢?


Source: lightup tax and financial


具体来看: 1/房屋税 Property Tax 2/抵押贷款利息 Mortgage Interest 3/房屋折旧


Depreciation:房子的建筑价值部分可以分摊27.5年,每年3.64%的比例作为费用抵税。这部分有不少需要注意的地方,主要包括以下事项: 申报房屋折旧并非可选项,若不申报,IRS仍会计算,相当于白白损失了这部分可抵税费用。 出租房屋累计的折旧在房屋出售时会被召回(recapture)。 4/其他费用,如广告费、差旅费、地税保险、维修人工材料等,请保存好发票,这些费用都可以在Schedule E中列为税收扣除。


朋友们,你是否已经报告了出租房屋的费用?赶快拿出过去几年的税表,仔细检查一下吧。 当计算清楚出租房屋的收支后,下一个问题是,这部分净收入或净亏损该如何纳税呢?


Case 1:

如果您的总费用高于租金收入,则您的物业现金流为负,目前处于亏损状态。这部分净亏损是否可以抵税取决于特定条件,有时可以用来抵扣当年的工资收入。如果当年无法抵税,亏损会延续到未来年份,用于抵消未来可能的租金净收入,或在出售物业时产生的利润。


Case 2:

如果你的收入超过支出,那么恭喜你,这套出租房已经为你带来了正向现金流。然而,所有的净租金收入将以被动收入的形式计入你家庭的可税收入,作为当年收入的一部分。租金收入的税率将与你的家庭收入所触及的边际税率挂钩。


举个例子,如果一个家庭今年其他各项收入为34万,然后有一套出租房的租金净收入为2万,那么你的联邦边际税率从24%直接跳到32%,再加上加州州税的9.3%,那么这2万租金收入的实际税率会是41.3%,也就是需要交税8260美元。


Source: Lightup tax and financial


总结:

很多精明的房东可能会认为,为了减少税收,必须牺牲现金流。其中一种最直接的方法是通过现金支取再融资,将房产中的权益套现。这样可以增加每月的贷款还款额,同时利用套现款项进行再投资。任何一种方法都有利有弊,此类方法在利息环境低的时候,比较适用,在高利率的环境中也许就不是一个选择。


那如果你的投资房有非常多的Equity,但在高利率情况下无法再做refinance,有没有什么办法提升租金回报率呢?


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